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ACHETER UN BIEN IMMOBILIER : LES CAS PARTICULIERS

14
Jan
Voici quelques dispositions spécifiques à prendre dans certains cas particuliers d’acquisition, et notamment si
  • vous achetez pour la première fois
  • vous achetez une résidence secondaire
  • vous achetez à deux… ou à plusieurs
  • vous achetez en viager

Acheter pour la première fois

Si vous achetez pour la première fois, votre statut de primo accédant pourrait rendre les banques frileuses, car vous « démarrez dans la vie » sans doute avec peu ou pas d’apport personnel. Pourtant, le fait d’avoir « toute la vie devant vous » fait de vous un candidat attractif et surtout bénéficiaire d’aides qui vous sont spécifiquement réservées.

Si vous achetez pour la première fois votre résidence principale

Vous pouvez avoir recours au Prêt à Taux Zéro, dans le neuf comme dans l’ancien. Le PTZ vous sera accordé si vos ressources ne dépassent pas des plafonds fixés par l’Etat, qui varient selon les régions et la taille du ménage.

Pour l’achat d’une première résidence principale neuve, vous pouvez avoir recours au Prêt à Taux Zéro renforcé, un crédit gratuit encore plus avantageux.

Il existe dans certaines régions un PTZ « local » limité en montant, qui se cumule au PTZ « national ». Il incite les promoteurs à proposer dans leurs programmes un quota d’appartements à « prix maîtrisés », réservés en priorité aux habitants primo accédants à des prix 15 à 30 % inférieurs à ceux du marché.

Dans tous les cas, le PTZ ne peut financer qu’une partie de votre achat. Il doit être complété par votre apport personnel et combiné à d’autres prêts immobiliers : le 1% Logement, le prêt CAF, l’Epargne Logement, le Prêt Social Location Accession (PSLA) ou un crédit bancaire classique.

En savoir plus sur notre fiche pratique Financer votre acquisition >>

Acheter une résidence secondaire

Maison de vacances ou retraite à la campagne, la résidence secondaire fait partie de la tradition française. Avec le TGV, l’aménagement du temps de travail et le télétravail, la résidence secondaire n’a souvent aujourd’hui de secondaire que le nom. Revue des avantages et des réalités à prendre en compte :

Créer un lieu de famille et de partage
Appartement à la mer, maison à la campagne, chalet à la montagne, c’est souvent le seul lieu où réunir tous ses proches dans des moments privilégiés et détendus. Le moment venu, votre résidence secondaire deviendra peut-être principale pour une paisible retraite…

Un coût annuel de 1 et 3 % de la valeur du bien
Il ne s’agit pas d’ignorer les postes de dépenses tels que

  • remboursement du crédit
  • taxes foncières, d’habitation et d’enlèvement des ordures ménagères
  • entretien de la maison, de la piscine, du jardin…
  • frais de fonctionnement : chauffage, électricité, eau, téléphone et Internet, câble, redevance audiovisuelle…
  • assurance de la maison, système de sécurité le cas échéant
  • déplacements en voiture ou en train

Vous pouvez pondérer ces frais en sachant que pendant que votre patrimoine se constitue, vous profitez de votre bien et assurez votre transmission.

Amortir en faisant de votre résidence secondaire une source de revenu complémentaire
Vous pouvez tirer profit de votre lieu de vacances en le louant ponctuellement, ce qui a pour avantage de ne pas laisser la maison vide tout en couvrant par exemple, les charges fixes. Il existe aussi des formules conciliant vacances et investissement locatif (résidence de tourisme, time share) dont les rendements annuels tournent autour de 4 %.

Acheter à deux… ou à plusieurs

Mariés ou pacsés, si vous souhaitez acheter à deux, posez vous les bonnes questions et bénéficiez de ces quelques conseils du Cabinet Barond :

A quel nom allez-vous acheter et qui va signer le contrat ? Qui va être effectivement propriétaire du bien ? Des questions qui prennent toute leur importance en cas de séparation…

Si vous n’êtes pas marié, mais simplement pacsées ou en union libre, plusieurs solutions juridiques s’offrent à vous. Et si vous êtes le partenaire, regardez les de près car certaines vous protègent mieux que d’autres.

L’achat en indivision
L’indivision stipule que, pour des biens appartenant à plusieurs personnes, appelés indivisaires, les droits qui s’exercent sont de même nature. Chacun devient le propriétaire indivis du bien pour le pourcentage convenu entre les indivisaires. Mais cette répartition n’est pas obligatoire et vous pouvez parfaitement décider de ne pas acheter en indivision et choisir l’achat en SCI, la tontine ou le démembrement.

On peut choisir d’acheter en indivision dés lors que l’on est au moins deux et quelques soient les liens entre les personnes : concubins, amis, frère et sœur, etc.

La communauté, qui est un des régimes réglant les rapports patrimoniaux des époux dans le cadre du mariage, est un exemple d’indivision. Dans le cas d’un PACS, si les deux concubins ne précisent pas la forme juridique de leur achat, l’achat est par défaut en indivision et financé à parts égales.

L’indivision présente l’avantage d’être une forme juridique simple et sans aucun frais.

Attention : le Code Civil, pose le principe que « nul n’est tenu de rester en indivision ». Cela signifie que, si seul un des indivisaires souhaite sortir d’une indivision, il peut sur sa seule décision, obliger les autres indivisaires à vendre. C’est l’inconvénient majeur de l’indivision, qu’elle soit choisie ou imposée dans le cadre d’une succession.

La SCI ou Société Civile Immobilière
La Société Civile Immobilière est une société dite civile, par opposition à une société commerciale. Ceci suppose de créer une société et d’en assumer le fonctionnement : tenue d’une comptabilité, tenue d’une assemblée générale annuelle, nomination d’un gérant qui est civilement et pénalement responsable.

La SCI peut acheter le bien immobilier au travers d’un prêt bancaire qui sera cautionné par chaque associé personnellement, le plus souvent au travers d’un cautionnement solidaire entre associés. Chaque associé peut apporter des fonds propres à la SCI pour qu’elle puisse financer en direct une partie de l’achat. Dans se cas, l’apport est représentatif de la part de l’associé au sein de la SCI.

C’est la SCI, personne morale, qui est propriétaire du bien. Les associés sont eux propriétaires des parts sociales de la SCI.

Les partenaires peuvent être plus nombreux que dans une indivision et les décisions se prennent à la majorité telle que définie dans les statuts de la société. Ce qui signifie que contrairement à l’indivision, un seul associé ne peut obliger l’autre associé à vendre et il est possible de revendre ses parts de la société sans vendre le bien, notamment à l’un des associés déjà présent au capital.

La tontine
La “Tontine” est une convention intervenant entre plusieurs personnes mettant des biens ou des capitaux en commun avec la particularité que les sommes versées, leurs produits ou les biens meubles ou immeubles qui auront été achetés à l’aide du capital ainsi constitué, appartiendront au dernier survivant.

Le pacte tontinier est un dispositif qui s’ajoute au statut juridique de l’achat en tant que clause dite d’accroissement.

C’est donc un moyen de permettre au survivant d’un couple vivant en concubinage ou Pacsé, d’acquérir la part de son conjoint et de conserver leur logement commun en évitant qu’il revienne aux héritiers du partenaire décédé.

La taxation liée à la transmission d’un patrimoine reste due mais, si la valeur du bien ne dépasse pas 76 000 €, le bénéficiaire ne paye pas de droits de succession.

Attention : l’une ou l’autre des parties au contrat ne peut jamais provoquer unilatéralement le partage. Il faut l’accord des deux parties pour vendre. Ou attendre le décès de l’une d’elles…

L’achat avec démembrement
La propriété d’une chose ou d’un bien immobilier se divise en trois droits :

  • L’usus, le droit d’usage et d’habiter.
  • Le fructus, le droit de louer.
  • L’abusus, le droit de disposer du bien, et donc de le vendre.

Le démembrement consiste à séparer ces trois droits et à les attribuer à des personnes différentes. Ce montage juridique astucieux n’est possible que sur les parts de la SCI qui possède le bien ou sur un bien constitué de 2 lots de même valeur, constituant un même logement. 
Ce type de montage nécessite le conseil et l’intervention du notaire.

Acheter en viager

Dans la vente en viager, le vendeur ou crédirentier, souvent une personne âgée, vous cède un bien, à vous acheteur ou débirentier, moyennant le versement d’une rente à son profit, pendant le restant de ses jours.
Les revenus procurés par la vente sont généralement plus importants que si le logement était mis en location. Le viager peut être libre ou occupé. Si le vendeur occupe le logement à la vente, il est alors assuré de pouvoir continuer à l’occuper aussi longtemps qu’il le désire. Dans ce cas, le montant de la rente est moins élevé.

Acheter en viager vous permet d’accéder à la propriété en pariant sur la durée de vie de votre crédirentier. Ceci vous permet de devenir propriétaire et de vous loger (si le viager est libre) au cas où vous ne disposez pas d’un apport suffisant et préférez un paiement échelonné. Il s’agit aussi d’un placement à long terme.

Le prix de vente peut être librement fixé entre vous et le crédirentier, sans toutefois pouvoir dépasser la différence entre la valeur vénale – c’est-à-dire l’estimation financière du bien immobilier dans une région donnée – et la valeur du bien occupé déterminée par des barèmes qui varient notamment en fonction de l’espérance de vie du crédirentier. Ces barèmes peuvent être consultés auprès d’un notaire, d’une compagnie d’assurance ou d’une caisse de prévoyance.

Au moment de la signature de l’acte de vente, vous devez régler au comptant une partie de la vente : le bouquet. Cette somme est alors déduite du montant de la rente.
Le montant de la rente est fixé librement entre les parties. Son calcul est le plus souvent réalisé par un notaire qui prend en compte la valeur du bien, le montant du bouquet, l’âge et le sexe du vendeur qui déterminent son espérance de vie et le fait que le crédirentier conserve ou non l’usage (il occupe le logement) ou la jouissance (il perçoit d’éventuels loyers) du logement.

En cas de décès du vendeur, le viager s’éteint, ce qui signifie cessation du paiement de la rente et extinction du droit d’usage si le viager était occupé.