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VOUS SOUHAITEZ ACHETER : LES DIFFERENTES ETAPES !

14
Jan

Vous êtes sur le point de devenir propriétaire et vous vous posez de nombreuses questions bien légitimes : quelles sont les différentes étapes et les formalités à effectuer ? Avant, pendant ou après l’achat, suivez le guide !

Clarifiez votre projet

  • Quel est exactement votre projet immobilier, votre objectif en effectuant cette acquisition ?
  • S’agit-il de votre logement principal, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif?
  • Souhaitez-vous acheter en centre-ville, en périphérie, en province, à la campagne ?
  • A quelle distance sont situés les écoles, les commerces, les transports en commun ?
  • De combien de budget et d’apport personnel disposez-vous ?
  • Recherchez-vous un bien neuf ou un bien ancien, une maison ou un appartement ?
  • De quelles aides pouvez-vous bénéficier ?
  • Quelles sont les différentes sortes de prêts ?

Avant l’achat

Si vous prévoyez d’acheter une maison individuelle
  • Informez-vous sur la superficie du bien. Le vendeur n’a pas à en faire mesurer la superficie : celle-ci n’a donc pas à apparaître dès la promesse de vente
  • Informez-vous sur les limites séparatives du terrain en demandant en mairie ou au service des cadastres (ou sur leur site internet) la consultation du plan cadastral. Si le terrain est mal délimité, il est conseillé d’établir un plan par un géomètre expert. Nous pouvons vous conseiller à ce sujet
  • Informez-vous sur les éventuelles servitudes de passage auxquelles le bien immobilier est soumis
  • Vérifiez que l’achat comprend tous les lots annexes (cave, garages…)
Si vous prévoyez d’acheter en copropriété
  • Informez-vous sur la superficie du bien mesurée par le vendeur. Celle-ci doit apparaître dès la promesse de vente.
  • Si l’immeuble a plus de 15 ans, informez-vous sur l’état apparent de l’immeuble (solidité, canalisations…) en demandant au propriétaire la consultation du diagnostic technique
  • Informez-vous sur l’état des parties communes en demandant au propriétaire la consultation du carnet d’entretien de l’immeuble
  • Informez-vous sur l’état descriptif du lot ainsi que sur le montant des charges locatives et le paiement des travaux votés ou susceptibles de l’être, en demandant au propriétaire le procès-verbal des dernières assemblées générales et la consultation du règlement de copropriété
  • Renseignez vous sur le montant des charges pour l’année (charges de copropriété, EDF-GDF…), le montant de la taxe foncière, le montant de la taxe d’habitation
  • Demandez à voir le procès-verbal de la dernière assemblée générale
  • Demandez l’inventaire du mobilier restant dans le logement et son évaluation (cuisine équipée avec électroménager, salle de bains équipée…)

Voir aussi notre fiche pratique « Acheter en copropriété » >

Si vous prévoyez d’acheter une maison dans un lotissement
  • Informez-vous sur la superficie du bien mesurée par le vendeur. Celle-ci doit apparaître dès la promesse de vente
  • Renseignez-vous en mairie sur le règlement de lotissement
  • Renseignez-vous en mairie sur le cahier des charges

Il convient de se renseigner à la mairie pour savoir si ces documents sont toujours applicables ou, le cas échéant, si ce sont les règles d’urbanisme figurant dans le plan local d’urbanisme (PLU) qui s’appliquent

Quelle que soit la nature de votre projet
  • Renseignez-vous auprès du service de l’urbanisme de la mairie pour connaître l’évolution prévisible du quartier et les servitudes publiques ou les contraintes d’urbanisme qui pèsent sur le logement
  • Obtenez du propriétaire des informations sur la qualité du logement et de l’immeuble en consultant le dossier de diagnostics techniques immobiliers
  • Informez vous sur les possibilités de financement de votre projet immobilier
  • Informez vous sur les modalités nécessaires à l’acquisition d’un logement.

Lors de l’achat

  • Vous devez obtenir un prêt pour financer votre projet immobilier
  • Vous signez le contrat de vente définitif devant le notaire
  • Si la vente ne se réalise pas, vous pouvez annuler le prêt et rembourser la totalité des sommes qui vous ont été versées, à condition que votre contrat de prêt le prévoie.
  • Informez vous sur les dommages couverts par l’assurance de copropriété
  • Souscrivez une assurance habitation

Bon à savoir : le jour de la vente, si le logement acheté est assuré, le contrat d’assurance souscrit par le vendeur vous est automatiquement transféré.

Au plus tôt après l’achat

Informez vous sur le fonctionnement de la copropriété

Demandez une aide pour rembourser les mensualités de votre prêt :

  • l’aide personnalisée au logement (APL)
  • l’aide au logement familiale (ALF)
  • l’aide au logement sociale (ALS), si vous ne remplissez pas les conditions pour bénéficier de l’APL ou de ALF

Dans les 6 mois qui suivent l’achat

Vous pouvez demander le déblocage anticipé de tout ou partie de votre épargne salariale, tout en conservant le bénéfice des exonérations fiscales, dans un délai de 6 mois à compter de la vente. Renseignez vous auprès de votre direction des ressources humaines.

À tout moment après l’achat vous pouvez

  • bénéficier d’une aide à l’amélioration de l’habitat pour effectuer des travaux
  • demander un prêt à l’amélioration de l’habitat auprès de votre caisse d’allocation familiale
  • demander une subvention de l’agence nationale de l’habitat (ANAH)
  • demander un éco prêt à taux zéro auprès d’un établissement de crédit
  • bénéficier d’un crédit d’impôt pour habitation principale pour les dépenses en faveur du développement durable ou pour les dépenses d’équipement en faveur de l’aide aux personnes
  • renégocier votre prêt
  • rembourser de manière anticipée votre prêt.
Voir à ce sujet nos fiches pratiques

Les étapes du processus d’acquisition

L’avant-contrat, sous forme de compromis de vente ou de b, précise des termes qui seront ensuite confirmés dans l’acte authentique de vente. Il contient notamment les conditions suspensives à l’acte de vente, comme par exemple la non obtention du prêt bancaire.

La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, vous donne une option sur le bien, au prix stipulé dans l’acte. Vous avez ensuite le droit d’acheter ou non, à l’issue du délai d’option fixé entre vous et votre vendeur. En contrepartie de cette option, vous devez verser une indemnité d’immobilisation variant de 5 à 10% du montant de la vente, cette somme étant négociable. Cette somme est conservée sur un compte sécurisé, le compte séquestre. Elle viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif. Elle vous est remboursée si vous vous rétractez dans des conditions légales, ou si une des conditions suspensives ne se réalise pas dans le délai prévu.

Si vous levez l’option et choisissez d’acheter, on passe au transfert de propriété en signant l’acte de vente. L’indemnité d’immobilisation vient alors en déduction du montant de la vente.

L’acte « promesse de vente » peut être notarié ou simplement rédigé par votre conseiller en immobilier. Dans ce cas, l’acte doit impérativement être enregistré au service des impôts dans les dix jours qui suivent sa signature.

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un contrat préparatoire à la vente définitive. L’engagement d’acheter est irrévocable, mais les effets de la vente sont retardés jusqu’à la rédaction de l’acte authentique chez le notaire. Vous devez verser un dépôt de garantie. Si l’une des parties veut annuler la transaction, l’autre peut le contraindre par voie de justice à lui donner suite, en exigeant des dommages et intérêts.

Il existe aussi le compromis assorti d’une clause de dédit qui permet aux deux parties de renoncer à la vente moyennant le versement d’une somme fixée à l’avance.

Un délai de rétractation de 7 jours après la signature de l’avant contrat vous est accordé. Si vous choisissez de vous rétracter, vous n’avez pas à justifier votre choix, et la rétractation s’opère sans pénalité. Mais vous devez faire connaître votre décision, dans le délai imparti, par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai de 7 jours commence à courir à compter du lendemain de la réception du recommandé ou de la remise en mains propres de l’avant-contrat par votre agent immobilier.

Une rétractation faite dans le délai rend le compromis caduque et vous pourrez récupérer les sommes versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

Dès la signature de la promesse ou du compromis de vente, le notaire rassemble les pièces nécessaires à la signature de l’acte authentique ou acte de vente. C’est lui qui s’occupe d’apurer les différents droits de préemption. Le traitement du dossier prend deux à trois mois. Le notaire convoque alors les parties pour la signature, chacune d’elles pouvant se faire assister par son propre notaire, sans frais supplémentaires.

Le jour de la signature de l’acte authentique, vous payez le solde du prix convenu, moins les sommes déjà versées au moment de l’avant contrat.

Les frais de notaire à payer pour la transaction se composent de droits d’enregistrement et des émoluments du notaire qui dépendent du prix du logement.