Vous avez du mal à vous y retrouver dans la jungle des emprunts bancaires, des modalités de financement, du vocabulaire spécialisé ? Profitez de ces quelques conseils du Cabinet Barond.
Emprunt bancaire : quelques notions
Il existe de nombreuses formules proposées par les établissements prêteurs tels que les banques. Elles varient en fonction :
- De votre profil d’emprunteur : âge, revenus, apport personnel, primo accession…
- Du type de bien que vous souhaitez acquérir : neuf ou ancien, résidence principale ou secondaire).
Jongler avec trois critères
Trois critères primordiaux définissent les modalités et le montant du prêt : la durée, le taux, les garanties.
La durée d’emprunt
Elle est aujourd’hui de 20 ans en moyenne. Mais cela peut aller jusqu’à 30 ans et parfois davantage. Attention, plus la durée est longue, plus le coût total du prêt augmente.
Le taux
Plus le prêt est court au départ, plus le taux d’endettement consenti est élevé. Il est toujours possible, en cas de difficulté, de rallonger la durée du prêt. A l’inverse, si la durée de prêt est longue au départ et que vos revenus augmentent, vous pouvez toujours augmenter les mensualités de remboursement et réduire ainsi la durée du crédit.
Vous avez le choix entre trois types de taux
- taux fixe, qui ne change pas tout au long du contrat
- taux progressif, qui progresse au fil du temps
- taux modulable, qui varie selon votre situation
Le taux capé permet de vous protéger d’une trop forte hausse des taux : même s’il est révisé périodiquement, le taux ne peut dépasser un cap ou plafond défini à la signature du contrat. Si ce taux de départ est plus élevé qu’un prêt révisable sans couverture, il vous assure une plus grande sécurité.
Si vous hésitez entre taux fixe (plus sécurisant et sans mauvaise surprise sur vos mensualités) et taux variable (plus attractif), faites appel aux services d’un courtier dont c’est la spécialité.
Ce qu’il vous faut calculer, c’est le coût total de votre crédit, c’est-à-dire le montant total de ce que vous aurez remboursé au bout des 15 ou 20 ans de votre prêt : capital, intérêts, assurances, coût de l’hypothèque, frais de dossier… Pour effectuer cette comparaison, reportez-vous au taux effectif global (TEG) qui doit figurer sur l’offre transmise par votre banque.
L’assurance et les garanties
Les garanties peuvent faire varier le montant du prêt : ce sont celles dont l’établissement prêteur a besoin pour couvrir ses risques du fait de débloquer des fonds. Il existe différents mécanismes dont les coûts, non négligeables, doivent être intégrés dans votre plan de financement : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, la caution mutuelle et le nantissement.
Dans tous les cas, vous devez contracter une assurance de prêt afin de couvrir votre famille en cas de perte d’autonomie, décès, invalidité totale et incapacité temporaire de travail. Son coût varie en fonction de votre profil et des garanties choisies. Vous pouvez également souscrire une assurance perte d’emploi qui permet de prendre en charge une partie des mensualités de prêt en cas de perte d’emploi.
Sur la base de ces choix et critères, est établie une offre de prêt qui reste valable pendant 30 jours. Un délai minimum de 10 jours de réflexion à compter de sa réception vous est imposé pour l’examiner. Si vous l’acceptez, vous adressez à l’établissement de crédit, l’offre de prêt datée et signée de votre main. Le prêt vous est alors accordé.
Taux d’endettement
Le taux d’endettement se détermine en effectuant le rapport entre les charges (remboursement des emprunts, pensions à verser, charges du logement…) et les revenus nets du ménage.
La loi ne fixe pas de taux d’endettement maximum. Il est cependant d’usage de ne pas s’endetter au delà d’un tiers de ses revenus : c’est la première chose que les banques vérifieront.
Cette règle définit la somme que vous pourrez emprunter. Il est possible de faire un prêt sans apport, mais on vous demandera le plus souvent d’avoir à disposition un apport de 10 à 20% du prix du logement.
Il est généralement possible de réaménager les remboursements ou de rembourser par anticipation tout ou partie du prêt. Dans ce dernier cas, le contrat prévoit des indemnités. En cas de grosse difficulté pour faire face à vos remboursements, vous pouvez déposer un dossier la commission départementale de surendettement.
Quels éléments prendre en compte dans le financement ?
Le financement d’une opération immobilière ne se limite pas au montant du logement.
Voici les frais qui peuvent se combiner et qu’il vous faut anticiper :
- L’achat du logement
- L’achat du terrain
- La construction du logement
- Des travaux sur le logement
- Les frais de négociation ou un commissionnement si vous utilisez les services d’un agent immobilier
- Les frais de dossier liés à l’emprunt (acte de prêt)
- Les frais d’hypothèque ou caution bancaire le cas échéant
- Des agios intercalaires si nécessité de débloquer des fonds avant obtention du crédit
- Les frais de notaire
- Le fonds de roulement du syndic en cas d’achat en copropriété
- Le paiement de la taxe foncière de l’année en cours qui sera réclamé au prorata vendeur/acquéreur suivant la date de signature.
Différents types de prêts
Vous pouvez obtenirdifférentes sortes de prêts, dont certains sont soumis à conditions de ressources et à un apport personnel.
- prêt épargne logement, obtenus grâce à un plan d’épargne logement (PEL)ou un compte épargne logement (CEL)
- prêt à taux zéro renforcé (PTZ+)
- prêt classique, accordé par une banque
- prêt conventionné d’accession sociale (PAS)
- prêt Action logement (ex-1% logement)
- prêt accordé par une caisse de retraite ou une mutuelle
- prêt accordé aux fonctionnaires
- prêt relais (prêt contracté dans l’attente de la vente du logement précédent).
Voir notre fiche pratique : Financer votre acquisition différentes sortes de prêts
Les conseils du Cabinet Barond
- Concernant votre acquisition, vous pouvez demander gratuitement des conseils ou des simulations à votre banque ou un courtier.
- Si vous êtes salarié, sachez que l’Action Logement propose un service gratuit de conseil en financement.
Voir aussi nos fiches pratiques :
> Financer votre acquisition : différentes sortes de prêts
> Loi de finances 2018 : impact sur l’immobilier
Sources : https://www.service-public.fr