Le marché immobilier s’était légèrement figé en attendant les dispositions phare de la loi de finance du gouvernement Macron. Taxe d’habitation, APL, PTZ, Pinel, assurance emprunteur et impôt sur la fortune immobilière (IFI), les nouveautés 2018.
La taxe d’habitation baisse de 30%
Le projet de loi de finance 2018 prévoit la suppression de la taxe d’habitation à l’horizon 2020. Elle va progressivement baisser d’ici cette date :
- 2018 : réduction de 30% pour 80% des contribuables
- 2019 : la baisse atteindra 65%
- 2020 : totale exonération
Sont concernées les personnes dont le revenu fiscal de référence n’excède pas 27 000 € pour une personne seule et 43 000 € pour un couple.
APL, de la baisse à la suppression
Dans le parc privé, la baisse des APL de 5 euros par mois est prolongée.
Dans le parc social, la baisse des APL imposée par le gouvernement devrait être compensée par une diminution des loyers.
Jusqu’à présent, les emprunteurs bénéficiant d’un prêt à l’accession sociale (PAS) ou d’un autre prêt conventionné pouvaient percevoir l’aide personnalisée au logement (APL), à condition d’être éligibles.
Le bénéfice de l’APL va désormais être supprimé en deux temps :
- 2018 : suppression pour l’accession dans l’immobilier neuf
- 2020 : suppression pour l’accession dans l’ancien
Au cours de cette période de transition, l’APL accession dans l’ancien reste limitée aux villes moyennes et aux zones rurales.
L’assurance emprunteur peut être résiliée ou renégociée
Jusqu’à présent, la réglementation ne permettait les substitutions d’assurance que la première année de remboursement du prêt immobilier. Les particuliers qui remboursent un crédit immobilier ont désormais la possibilité de renégocier chaque année leur assurance emprunteur. Ils peuvent aussi la résilier s’ils trouvent une offre moins chère ailleurs. Cette mesure défavorise le secteur bancaire dans sa farouche concurrence contre les assureurs intéressés par ce marché.
Obligation de domiciliation dans l’établissement bancaire
Les établissements bancaires ont désormais le droit d’exiger que tout nouveau souscripteur de prêt immobilier maintienne ses revenus durant 10 ans dans leur établissement. En contrepartie de cette obligation de domiciliation, le contrat de prêt doit clairement mentionner un avantage individualisé pour le client : frais de dossiers offerts, taux préférentiel etc. Si le client ne respecte pas la durée de 10 ans, il risque de perdre cet avantage. Ce n’est qu’au bout des 10 ans que cet avantage est acquis et le client est alors libre de domicilier son compte bancaire dans un autre établissement.
L’IFI est là
L’impôt de solidarité sur la fortune est remplacé par un nouvel impôt uniquement centré sur la fortune immobilière. Nommé IFI, l’impôt sur la fortune immobilière applique le même barème et le même seuil d’entrée que son prédécesseur l’ISF. Tous les biens immobiliers entrent dans le patrimoine taxable, exceptés les biens professionnels : les biens immobiliers détenus en direct ou via une SCI, les parts de SCPI et d’OPCI, y compris ceux détenus au sein d’un contrat d’assurance-vie.
Le dispositif Pinel recentré
Le dispositif d’investissement locatif Pinel a été reconduit jusqu’en 2021 dans les grandes agglomérations :
- Zone A bis : Paris et proche banlieue
- Zone A : Côte d’Azur, Genevois français, 2ème couronne parisienne, Aix-en-Provence, Aubagne, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants
Il est également possible de profiter de cet avantage fiscal dans les zones B2 (de 50.000 à 250.000 habitants) et les zones C (moins de 50.000 habitants) bénéficiant de l’agrément préfectoral correspondant. Il faut pour cela investir dans un programme dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et conclure l’opération avant fin 2018.
Le PTZ prolongé, mais corrigé
Le prêt à taux zéro, destiné à soutenir financièrement les primo-accédants est, lui aussi, reconduit pour 2 ou 4 ans. Le montant finançable à taux zéro dépend de la nature du projet immobilier et de sa situation géographique :
Dans le neuf
- pour 4 ans dans les zones A, A bis, B1 / quotité de 40%
- pour 2 ans en zone B2 (villes de 50.000 à 250.000 habitants) / quotité de 20%
Dans l’ancien avec travaux
- zones B2 et C uniquement (villes de moins de 50.000 habitants) / pour 4 ans / quotité de 40%.