Promulguée le 24 mars 2014, la loi Duflot ALUR pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové sera appliquée dans son intégralité en 2016 . Elle vise l’encadrement des loyers, l’instauration d’une garantie universelle des loyers (GUL) et un meilleur encadrement des tarifs appliqués par les syndics de copropriété. La loi ALUR dans les grandes lignes :
Ses objectifs
- Optimiser le pouvoir d’achat des ménages en luttant contre l’insuffisance des offres de logement et l’augmentation des prix qui en découle
- Redynamiser le secteur immobilier
- Inciter les propriétaires à investir dans l’immobilier locatif.
Encadrement des loyers dans certaines zones urbaines
Les zones dites tendues concernent les villes à forte demande de logements (Paris par exemple) et dans lesquelles les propriétaires ont peu de difficultés pour retrouver un locataire après le départ du précédent. Ces zones seront dotées d’un observatoire local des loyers. Un loyer médian de référence sera fixé annuellement par les préfets. Ce montant peut être majoré de 20 % ou d’un complément de loyer exceptionnel dans certains cas, et minoré de 30 % en dessous du loyer médian de référence. Si le loyer dépasse ce plafond au moment du renouvellement du bail, le locataire pourra saisir la commission de conciliation.
La loi ALUR prévoit :
- Restitution du dépôt de garantie : La loi prévoit actuellement un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés pour que le propriétaire restitue le dépôt de garantie versé par le locataire. La loi Alur prévoit de réduire ce délai à un mois dès lors que l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. A défaut de restitution dans les délais légaux, le propriétaire pourrait subir une pénalité de 10 % du montant du dépôt de garantie par mois de retard.
- Pénalités de retard de loyer : la loi prévoit que le propriétaire et le locataire pourront prévoir dans le contrat de bail que les retards de loyers pourront donner lieu au paiement de pénalités de retard pouvant aller jusqu’à 30 % du montant du loyer.
- Délais de prescription : La loi a modifié les délais de prescription applicables en matière de paiement des loyers impayés ou des charges. Alors qu’auparavant, le délai pour réclamer ces sommes était fixé à 5 ans, il est désormais réduit à 3 ans.
- Expulsions : Dans le but de prévenir les expulsions, les impayés doivent être signalés dans un délai de 2 mois auprès du Ccapex ou Commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. À la sortie d’une décision d’expulsion, le délai maximal autorisé pour quitter le logement est revu à 3 ans.
- Logement décent : des mesures ont été prises afin de veiller à ce que les logements mis en location respectent la dignité humaine. S’ils sont jugés insalubres ou indignes, le propriétaire est contraint à réaliser les travaux prescrits avant de les remettre en location.
- Caution : si l’état des lieux le permet, la caution versée doit être restituée dans un délai d’un mois.
- Délai de préavis : pour les baux signés après la mise en application de cette loi, il peut être réduit à un mois (au lieu de trois) dans les zones concernées et sous certaines conditions.
- La liste des justificatifs à fournir pour accéder à la location sera déterminée au préalable afin d’éviter les éventuels abus.
- Le bail fera l’objet d’un formulaire type, destiné à standardiser les pratiques
- Un état des lieux prévu pour mieux informer les locataires
- Renouvellement de bail : lors du renouvellement d’un bail en cours, si le locataire habite un logement situé dans une zone concernée par le dispositif et dont le loyer est supérieur au loyer médian majoré, il pourra entreprendre un recours en diminution du loyer dès lors que le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré.
- Réévaluation du loyer selon l’indice : le délai passe à 1 an en ce qui concerne la réévaluation annuelle du loyer en fonction de l’IRL.
- Frais d’agence : les honoraires d’agence seront plafonnés à un mois de loyer hors charges, alors qu’ils sont librement fixés aujourd’hui. De plus, ces honoraires de location seront à la charge exclusive du propriétaire bailleur, alors qu’ils sont aujourd’hui partagés par moitié. Le locataire ne devra payer que sa part des frais de rédaction du bail, de visite du logement, de constitution de dossier et d’état des lieux. Ces coûts seront partagés par moitié entre locataire et bailleur. Leur montant sera plafonné par décret.
- Trêve hivernale : La trêve hivernale, pendant laquelle les locataires faisant l’objet d’une mesure d’expulsion ne peuvent pas être expulsés d’un logement, est actuellement fixée chaque année du 1er novembre au 15 mars. La loi Alur prévoit de prolonger cette durée annuelle jusqu’au 31 mars.
Pour les propriétaires : une garantie des loyers
A partir de janvier 2016, les propriétaires disposeront d’une mesure de protection contre les impayés, à condition d’être éligibles à la GUL (garantie universelle des loyers). L’État espère ainsi motiver encore plus les propriétaires à mettre leurs biens en location et développer ainsi l’offre de logements locatifs dans les zones où une pénurie est constatée. Pour mieux gérer ce dispositif, il est prévu de mettre en place une Agence de la garantie universelle des loyers qui aura pour missions de gérer la mise en œuvre de la GUL et d’en définir les modalités d’application.
Cette garantie universelle des loyers était à l’origine destinée à remplacer le cautionnement d’ici au 1er janvier 2016. Ce système a ensuite été allégé. Le texte adopté en janvier 2014 prévoit que les propriétaires auront le choix entre le dispositif de la GUL et celui applicable au cautionnement.
Pour que le propriétaire puisse bénéficier de la GUL, il ne devra pas avoir demandé un cautionnement à son locataire.
Pour les syndics de copropriété : encadrement du rôle et des honoraires
Parmi les enjeux de la loi ALUR figure l’encadrement du fonctionnement des copropriétés, et donc des syndics de copropriétés :
- Pour toute copropriété comprenant plus de 15 lots, une séparation du compte bancaire de la copropriété avec celui du syndic est exigée afin d’avoir une vision plus transparente sur la trésorerie. Cette mesure sera appliquée à compter du 26 mars 2015 et ne concerne pas les petites copropriétés qui peuvent conserver un compte unique. Le choix de l’établissement bancaire doit être voté par les copropriétaires et non imposé par le syndic.
- Une comparaison des prix sera obligatoire à chaque renouvellement de syndics de copropriété.
- Un budget prévisionnel doit être établi et présenté aux copropriétaires.
- Pour donner aux copropriétaires une vision plus claire sur la situation financière de l’immeuble ainsi que sur l’état du bâti, le syndic aura désormais la charge d’établir une fiche synthétique propre à chaque copropriété qui lui est confiée.
Pour le moment, ce dispositif n’a pas encore d’impact direct sur la pratique des syndics puisque le règlement tarifaire et contractuel du syndic n’est pas encore sorti et que la majorité des nouvelles obligations n’a pas encore pris effet.
Réforme des agents immobiliers
La formation des agents immobiliers serait renforcée avec la création d’un conseil national de la gestion immobilière et la rédaction d’un code de déontologie.
Marchands de listes
Depuis longtemps dans le viseur des pouvoirs publics, souvent à juste titre, les « marchands de liste » seront soumis à des obligations supplémentaires. Ils devront notamment détenir un mandat exclusif sur les biens qu’ils proposent à leurs clients.
Syndics de copropriété
La liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toutes les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.
En outre, l’ouverture d’un compte séparé au nom de la copropriété sera obligatoire.
Tout savoir sur la loi Alur : www.la-loi-alur.org