Promulguée le 24 mars 2014, la loi Duflot ALUR pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové sera appliquée dans son intégralité en 2016. Elle vise l’encadrement des loyers, l’instauration d’une garantie universelle des loyers (GUL) et un meilleur encadrement des tarifs appliqués par les syndics de copropriété. La loi ALUR dans les grandes lignes :
Concernant la location
Frais d’agence immobilière
Les frais d’agence facturés au locataire sont plafonnés pour l’état des lieux, les visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail. Les tarifs appliqués doivent être affichés.
Dépôt de garantie
En cas de restitution tardive de dépôt de garantie, des intérêts de retard sont dus au locataire. Le taux d’intérêt varie selon la date de signature du bail. Pour les baux signés après le 27 mars 2014, le dépôt de garantie dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Charges récupérables
Les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition du locataire pendant les 6 mois qui suivent l’envoi du décompte.
Litiges locatifs
Le bailleur peut récupérer les arriérés de loyer pendant 3 à 5 ans.
Travaux en cours de bail
Le locataire doit laisser les travaux se faire dans le logement qu’il occupe mais une réduction de loyer est appliquée si les travaux durent plus de 21 jours.
Congé du locataire
Pour un bail signé après le 27 mars 2014, le locataire qui veut donner son congé bénéficie d’un préavis réduit à 1 mois s’il habite dans une zone dite « tendue » (généralement les grandes agglomérations).
Congé du bailleur
Si le motif du congé ne correspond pas à la réalité, le locataire peut contester devant le juge pour obtenir des dommages et intérêts. Le bailleur risque par ailleurs des poursuites pénales.
Trêve hivernale et expulsion
Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période de trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).
Pour les propriétaires : une garantie des loyers
A partir de janvier 2016, les propriétaires disposeront d’une mesure de protection contre les impayés, à condition d’être éligibles à la GUL (garantie universelle des loyers). L’État espère ainsi motiver encore plus les propriétaires à mettre leurs biens en location et développer l’offre de logements locatifs dans les zones où une pénurie est constatée.
Pour mieux gérer ce dispositif, il est prévu de mettre en place une Agence de la garantie universelle des loyers qui aura pour missions de gérer la mise en œuvre de la GUL et d’en définir les modalités d’application.
Pour que le propriétaire puisse bénéficier de la GUL, il ne devra pas avoir demandé un cautionnement à son locataire.
Syndics de copropriété : encadrement du rôle et des honoraire
Parmi les enjeux de la loi ALUR figure l’encadrement du fonctionnement des copropriétés, et donc des syndics de copropriétés :
- Pour toute copropriété comprenant plus de 15 lots, une séparation du compte bancaire de la copropriété avec celui du syndic est exigée afin d’avoir une vision plus transparente sur la trésorerie. Cette mesure sera appliquée à compter du 26 mars 2015 et ne concerne pas les petites copropriétés qui peuvent conserver un compte unique. Le choix de l’établissement bancaire doit être voté par les copropriétaires et non imposé par le syndic.
- Une comparaison des prix sera obligatoire à chaque renouvellement de syndics de copropriété.
- Un budget prévisionnel doit être établi et présenté aux copropriétaires.
- Pour donner aux copropriétaires une vision plus claire sur la situation financière de l’immeuble ainsi que sur l’état du bâti, le syndic aura désormais la charge d’établir une fiche synthétique propre à chaque copropriété qui lui est confiée.
Pour le moment, ce dispositif n’a pas encore d’impact direct sur la pratique des syndics puisque le règlement tarifaire et contractuel du syndic n’est pas encore sorti et que la majorité des nouvelles obligations n’a pas encore pris effet.