Le texte définitif de la loi logement a été publié au Journal officiel du 24 novembre 2018. Il comporte une profonde refonte du droit de la copropriété. Son objectif est d’adapter les règles d’organisation, de gouvernance et de prise de décision de la copropriété, et de renforcer les droits des copropriétaires. Voici les principales mesures qui s’appliquent immédiatement.
©Rob Potvin
Réduction du délai de prescription
En matière de copropriété, le délai de prescription, qui était de 10 ans, est désormais de 5 ans. Il ne sera notamment plus possible de recouvrer les charges de copropriété impayées datant de plus de cinq ans au jour de l’assignation.
Le procès-verbal d’assemblée générale, qui devait être notifié dans un délai de deux mois à compter de la réunion de l’assemblée générale, devra désormais intervenir dans un délai d’un mois.
Création d’une super procédure de recouvrement de charges
Les procédures actuelles de recouvrement des charges ne permettent pas d’obtenir le règlement des sommes dues au titre d’arriéré de charges ou de fonds travaux sans des procédures renouvelées pour chaque impayé.
La nouvelle réglementation permet d’éviter de recourir à des procédures à répétition à l’encontre d’un copropriétaire récalcitrant et d’obtenir des titres exécutoires sur des créances plus importantes.
Cette procédure pourra saisir le Président du Tribunal de Grande Instance, ce qui accélérera le traitement des dossiers.
De nouvelles façons de participer à l’assemblée générale
Les membres de l’AG peuvent désormais participer par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, ceci ouvrant la voie aux syndics en ligne et au vote à domicile par le biais d’un ordinateur.
Le vote par correspondance par voie de formulaire
Le vote par correspondance en assemblée générale est désormais admis, via un formulaire adressé au syndic en amont.
Sont considérés comme défavorables les formulaires qui n’indiquent pas de façon claire le sens du vote, les abstentions, ou les votes par correspondance portant sur des résolutions, qui à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle. Reste à préciser ce qui est considéré comme substantiel…
Attention, de tels formulaires risquent d’empêcher la ratification d’une décision en assemblée générale…
Des pénalités à l’encontre du Syndic en cas de retard dans la transmission des pièces
Le syndic est tenu de communiquer les pièces demandées par le Conseil Syndical intéressant le syndicat : contrats, devis, relevés de charges…
Un décret va désormais préciser la liste minimale des documents concernés. Ils devront être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.
Des pénalités sanctionneront le syndic responsable d’un retard de plus d’un mois dans la transmission de documents demandés par le conseil syndical
La sanction correspond au paiement de pénalités par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la demande de communication de pièces du Conseil Syndical. Le montant minimal des pénalités dues sera fixé par décret.
Le montant maximum de la pénalité est plafonné au montant des honoraires de base du Syndic.
Vote concernant les travaux de rénovation énergétique
Les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique qui concernent les parties communes nécessitaient jusqu’à présent une majorité relative en assemblée générale. Leur adoption nécessite désormais la majorité absolue des représentants et représentés. Ils s’alignent ainsi avec les autres travaux de rénovation dans les parties communes.
Modifications concernant les pouvoirs en blanc donnés au syndic
Si le syndic reçoit de la part de copropriétaires des mandats dont la désignation du mandataire est laissée en blanc, le syndic ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit.
Cette disposition a pour effet d’empêcher le Syndic de remettre des pouvoirs reçus en blancs aux copropriétaires « fidèles » ou aux membres du Conseil Syndical.
Il est toujours possible de communiquer ces mandats au Président de séance qui après son élection pourra les distribuer.
Délégation de son droit de voter d’un copropriétaire à un mandataire.
Les dispositions actuelles prévoient que le mandataire ne peut recueillir plus de 3 délégations que si le total des voix dont il dispose ne dépasse pas 5% des voix de la copropriété.
Désormais, un propriétaire disposant d’au moins 4 procurations de vote pourra exprimer jusqu’à 10 % des voix de la copropriété.
Cette résolution permet au mandataire, copropriétaire ou non, de recevoir plus de délégation de petits porteurs.
La loi ELAN porte également sur :
• le régime de la mise en copropriété
• le régime des copropriétés dégradé
• le régime du lot transitoire
• le régime des parties communes spéciales, charges spéciales, assemblées spéciales, parties communes à jouissance privative
• les règles d’affectations pour le fonds travaux
• l’obligation faite au bailleur de transmettre au syndic les coordonnées de l’occupant
• l’institution d’un Conseil National de la Gestion Immobilière
• etc.
Détail du texte dans notre fiche pratique : Loi ELAN / Réforme de la Copropriété >