Quel parent ou grand-parent n’a pas rêvé de posséder un bien immobilier qui reviendrait simplement de droit à ses héritiers ? Qui, pourtant, n’a pas entendu parler de soucis d’indivision dans le partage de biens familiaux ? Les complications et conflits qui peuvent résulter du fait de posséder un bien à plusieurs membres d’une même famille sont devenus légendaires. Constituer une Société Civile Immobilière familiale peut représenter une alternative qui ne manque pas d’avantages. Rapide tour d’horizon de la question.
Le principe
Il s’agit de créer une société dont les associés, au minimum 2 personnes, sont les membres d’une même famille et ses collatéraux : les conjoints et leurs enfants, les parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus. Puis de faire entrer au capital de la société les biens immobiliers que vous possédez en commun : appartements, immeubles, maisons, locaux commerciaux, bureaux, etc. De ce fait, les biens n’appartiennent plus aux membres de la famille, les personnes physiques, mais à la SCI ainsi créée, la personne morale.
La SCI familiale peut alors gérer le ou les biens immobiliers, conserver, acheter, administrer les biens, partager les bénéfices entre associés. Elle ne peut faire du commerce son objet social, mais les transactions du type location des biens détenus par la SCI sont courantes.
Chacun des associés familiaux possède des parts sociales de la SCI, selon une quote-part qui correspond à son apport. Il peut donc en disposer en les cédant, à leur valeur, aux autres membres de la société ou à des personnes extérieures, selon les modalités fixées dans les statuts. S’il souhaite quitter la société, il revendra ainsi la totalité de ses parts et le bien continuera d’appartenir à la SCI.
De la même façon, si l’un des membres décède, le bien immobilier reste au capital de la société. Le grand avantage, par rapport à l’indivision, est que la transmission des parts est plus souple et les frais de succession bien moins importants que dans le cas de l’indivision hors SCI. Les frais de cession de parts entre associés vivants sont taxés à 5 % et subissent les abattements prévus tous les 15 ans, tandis que les droits de succession grevant les parts sont plus importants selon le degré de parenté.
Le tout est bien sûr rigoureusement encadré par la loi : voir les articles 1832 et suivants du code civil.
Créer une SCI familiale : mode d’emploi
- Choisir et déposer un nom : la SCI familiale peut ainsi être nommée SCI Dupont, du nom de la famille, en vérifiant préalablement auprès du greffe des sociétés et de l’INPI que le nom n’est pas déjà déposé.
- Faire le choix d’une SCI à capital fixe ou variable. Le capital variable offre une plus grande souplesse, évite des formalités de modification lorsqu’un des associés, par son départ ou son décès, fait varier le capital.
- Etablir le montant du capital, la valeur nominale des parts et la quote-part de chacun des associés. NB : Pour une S.C.I, aucun montant minimum n’est fixé pour le capital social, ni pour la valeur nominale des parts.
- Etablir les statuts, c’est-à-dire les règles de fonctionnement de la SCI. Ils doivent être rédigés et signés par l’ensemble des associés. Ils règlent le fonctionnement, organisent les évènements, prévoient l’organisation des assemblées, les conditions régissant l’achat ou la vente d’un bien immobilier, les cessions de parts, l’étendue des pouvoirs du gérant et les clauses de son éventuel remplacement, les conditions d’entrée ou de sortie de la société. Ils apportent des précisions qui sont propres aux accords entre les membres de la famille. S’il est possible de trouver des modèles de statuts à rédiger soi-même, mieux vaut sans doute vous faire aider d’un professionnel afin d’éviter toute mauvaise surprise.
- Effectuer ou faire effectuer les formalités administratives et légales nécessaires : enregistrement des statuts, annonce légale, inscription au Centre de Formalité des Entreprises…
- Bien vérifier les conditions particulières concernant les associés, en fonction de leur profil, statut et parenté : époux, mineur émancipé ou non, majeur sous sauvegarde de justice ou sous curatelle, étrangers, etc.
Frais à prévoir
- L’annonce légale
Elle doit être publiée dans un journal régional autorisé, paraissant dans la région où est situé le siège social de la SCI : de 110 à 170 euros selon la longueur de l’annonce.* - Les frais du Greffe
Les droits d’enregistrement aux impôts ont été supprimés. Il faut cependant payer les frais du greffe du tribunal de commerce : 83,96 euros pour une SCI.* - Les frais de notaire
L’intervention d’un notaire est obligatoire dès lors qu’un bien immobilier est apporté à la SCI.
*Ces prix sont donnés à titre indicatifs. Voir les tarifs officiels en vigueur sur le site infogreffe des tribunaux de commerces.
Faire fonctionner la SCI familiale
La gestion d’une SCI est souple.
Comme dans toute société, un gérant est nommé en tant qu’administrateur légal, dans les statuts de la SCI ou par un vote des associés. Les statuts prévoient les conditions de son mandat. Il traite les affaires courantes, Le gérant présenter un compte rendu de sa gestion aux associés. Les décisions les plus importantes sont prises en assemblée.
Les associés disposent d’un droit de vote en assemblée générale où sont prises les décisions collectives. Les conditions de vote et de majorité sont définies par les statuts. Les associés sont responsables des dettes, proportionnellement au nombre de parts détenues dans le capital.
En cas de bénéfices réalisés par la société, les associés reçoivent une quote-part dont le montant est proportionnel à leurs droits dans la société.
Comptabilité :
Si la SCI adopte le régime de l’imposition sur le revenu, une comptabilité doit être tenue afin de renseigner l’imprimé n° 2072 destiné à l’administration et indiquant les résultats de la SCI.
Si la SCI adopte le régime de l’imposition sur les sociétés, un bilan annuel doit être établi.
Fiscalité de la SCI familiale
La création d’une société civile immobilière est très intéressante d’un point de vue fiscal, et permet de ne pas créer d’indivision. Elle permet aussi, selon l’option du régime fiscal d’imposition, de déduire des frais d’entretien et de gestion.
Impôt sur le revenu (IR)
En cas de location d’un bien immobilier par la société, les résultats de la SCI sont imposables à l’impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie revenus fonciers. La déclaration se fait dans la proportion des parts que chaque associé détient dans la société. Les frais de gestion sont dans ce cas estimés forfaitairement à 20 € par bien.
Impôt sur les sociétés (IS)
La SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).
Conséquences et inconvénients :
- La SCI est alors soumise au régime des BIC et peut notamment amortir les constructions, mais pas le terrain, et déduire les frais d’acquisitions : droits d’enregistrement etc.
- Les bénéfices peuvent être mis en réserve après avoir été imposés à 15% jusqu’à 38 120 € et à 33,33% au-delà.
- Lors de la vente du bien immobilier, la plus-value est soumise à l’IS et les amortissements pratiques sont déduits du prix d’achat, ce qui augmente le montant de la plus-value imposable.
- L’apport d’un bien à une SCI soumise à l’IS est assimilé à une vente. Il faudra donc payer des droits d’enregistrement.
Transmission
Les avantages fiscaux concernent notamment la transmission du patrimoine immobilier.
- Lors de la cession de parts, le montant des droits à payer aux impôts est de 5% sur la valeur des parts, et non sur la valeur du bien immobilier.
- Les successions bénéficient également d’une possibilité de différer les droits à payer au fisc en cas de démembrement des parts léguées.
Taxes
- C’est le locataire occupant les locaux au 1er janvier de l’année qui doit payer la taxe d’habitation.
- C’est le propriétaire, c’est-à-dire la SCI familiale, qui doit payer la taxe foncière.
Plus-values immobilières
Par le biais des abattements, les cessions d’immeubles sont exonérées d’impôt sur les plus-values immobilières après 22 ans de détention. Les cessions de parts de SCI sont soumises aus mêmes conditions.
Attention : la durée de détention se calcule à partir de la date d’acquisition ou de souscription de ces parts, sans tenir compte de la date d’entrée de l’immeuble dans le patrimoine de la SCI. On peut donc revendre des parts détenues depuis plus de 22 ans en franchise fiscale, même si la SCI a acquis récemment un immeuble.
30 années de détention du bien sont requises pour être exonéré des prélèvements sociaux.
Comme vous pouvez le constater, même s’il est souvent dit qu’une SCI familiale peut se constituer facilement, il est important de faire appel à un professionnel si vous voulez être sûr de le faire dans les règles de l’art… et de la légalité, non seulement au moment de la constitution mais aussi tout au long de la gestion.