Quelles sont les différentes étapes du processus de vente et vos obligations en tant que vendeur ? Quelles sont les nouvelles mesures concernant l’imposition sur la plus value ? Tour d’horizon :
Les étapes de la vente
A toutes les étapes de la vente, nous pouvons vous conseiller et votre notaire est également à vos côtés. Il est bon de connaître les différents termes qui jalonnent les étapes de la vente :
L’avant-contrat (promesse ou compromis de vente) précise les termes qui seront ensuite confirmés dans l’acte authentique de vente. Il détaille le bien et contient les conditions suspensives à l’acte de vente.
La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, vous engage à donner à l’acquéreur une option sur le bien, au prix stipulé dans l’acte. En contrepartie de cette option, il verse une indemnité d’immobilisation généralement équivalente à 10% du montant de la vente, cette somme étant négociable.
L’acte « promesse de vente » peut être notarié ou simplement rédigé par votre conseiller immobilier, et dans ce cas il doit impérativement être enregistré au service des impôts dans les dix jours qui suivent sa signature.
Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, est un contrat préparatoire à la vente définitive. Par ce compromis, vous vous engagez à vendre à l’acquéreur qui s’engage à acheter. Ceci est irrévocable, mais les effets de la vente sont retardés jusqu’à la rédaction de l’acte authentique chez le notaire. L’acquéreur verse en contrepartie un dépôt de garantie.
Un délai de rétractation de 7 jours après la signature de l’avant contrat est accordé au candidat à l’acquisition. Il doit vous informer de son changement d’avis par acte d’huissier ou lettre recommandée avec AR. Il pourra alors récupérer les sommes éventuellement versées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Si l’avant contrat a été conclu par acte notarié, on parle de délai de réflexion.
Il est plus courant d’avoir recours à un compromis de vente assorti d’une clause de dédit qui permet aux deux parties de renoncer à la vente moyennant le versement d’une somme fixée à l’avance.
La signature de l’acte définitif de vente a lieu chez le notaire. Elle matérialise le transfert de votre propriété à l’acquéreur. L’acquéreur paye le solde du prix convenu, en déduisant les sommes déjà versées au moment de la promesse de vente.
Vos obligations en tant que vendeur
En tant que vendeur, vous avez trois obligations : information, délivrance, garanties. Votre notaire réunit les documents correspondants et les tient à la disposition de l’acquéreur.
Par l’obligation d’information, vous êtes tenu de fournir à l’acquéreur toute information concernant votre légitimité de propriétaire, l’état du bien ou de l’immeuble et notamment :
- Documents prouvant votre identité + livret de famille.
- Documents attestant de votre qualité de propriétaire.
- S’il s’agit d’un un logement ancien, l’ensemble des diagnostics obligatoires pour vendre.
- Le Diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire pour toute vente de bien ancien et devant figurer, à partir du 1er janvier 2011, dans l’annonce de vente.
- Pour une vente dans le cadre d’une copropriété, la surface exacte de tous les lots doit être mentionnée dans l’acte de vente, en vertu de la Loi Carrez.
- Documents relatifs à la copropriété : les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée générale.
- Le carnet d’entretien de la copropriété, qui renseignera sur les travaux réalisés dans les parties communes.
- Documents concernant les travaux effectués sur votre bien.
- Documents attestant l’éventuel changement d’affectation d’un lot de copropriété.
- Une attestation du syndic de la copropriété, prouvant que vous êtes à jour du règlement des charges.
L’obligation de délivrance suppose que vous devez non seulement délivrer à l’acquéreur le logement concerné mais que celui-ci doit être en tous points conforme aux spécifications du contrat.
L’obligation de garantie stipule que vous devez présenter à l’acquéreur l’ensemble des garanties, diagnostics et certificats qui concernent le bien : absence de plomb, termite, amiante, état des installations électriques et gaz, état des risques naturels et technologiques, performance énergétique, garantie contre les vices cachés, garantie contre l’éviction. Voir notre dossier spécial « Diagnostics obligatoires ».
Vos frais en tant que vendeur
- Les honoraires des professionnels qui établissent les diagnostics sont entièrement à votre charge. Vous pouvez cependant les déduire de la plus-value.
- Les éventuels frais de mainlevée d’hypothèque au cas où vous avez encore des crédits, garantis par une hypothèque, qui courent sur le bien vendu.
- Si vous êtes copropriétaire, les charges de copropriété qui resteraient à mettre à jour.
- La plus value le cas échéant, que le notaire la défalquera du prix du bien.
L’imposition sur la plus-value immobilière
Si vous vendez votre bien à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté, vous réalisez une plus-value.
Cette plus value fait l’objet de correctifs pour en diminuer le montant et pour aboutir à la plus-value imposable. Cette plus-value peut être exonérée d’impôt (vente d’une résidence principale) ou taxée à hauteur de 34,5 % (vente d’une résidence secondaire détenu depuis moins de trente ans).
L’impôt sur les plus-values immobilières a été une nouvelle fois alourdi depuis le 1er janvier 2013. Cette surtaxe, qui varie de 2 à 6 %, frappe les plus-values imposables (c’est-à-dire après abattement pour durée de détention et, le cas échéant, après abattement exceptionnel de 25 %) d’un montant supérieur à 50.000 euros. Cette surtaxe ne concerne pas les terrains à bâtir.
Pour favoriser les vendeurs et relancer la construction, la taxation des plus-values immobilières, qu’il s’agisse de terrains à bâtir ou d’immeubles bâtis, a été largement adoucie depuis le 1er janvier 2014..
En dehors des cas d’exonération, vous allez devoir calculer votre plus-value imposable pour déterminer ensuite le montant d’impôt à payer.
Attention : si, à l’inverse, vous réalisez une moins-value, vous ne pouvez ni la déduire de votre revenu global, ni d’une plus-value réalisée lors de la vente d’un autre bien.
Les bons conseils du Cabinet Barond
- Estimez votre bien au juste prix sans excès affectif
- Vous pouvez demander une estimation de valeur à votre conseiller en immobilier afin d’être sûr de le mettre au bon prix et ainsi ne pas retarder la vente.
- Donnez à votre bien toutes les chances de déclencher un coup de cœur
- Améliorez tout ce qui peut l’être en termes de revêtements murs et sols, soignez la décoration, au besoin n’hésitez pas à avoir recours au « home staging » : intervention d’un spécialiste qui saura donner à votre appartement tous les atouts en termes de « look ».
- Faites vous seconder
- Si vous ne savez comment trouver le bon acquéreur, que les nombreuses démarches vous rebutent, que vous n’avez pas le temps d’assurer toutes les visites et n’êtes pas sûr de pouvoir répondre à toutes les questions, le Cabinet Barond vous propose ses services; Contactez-nous